Kirjoittaja Timo Rantala
Suomen Kuntakiinteistöt Oy:n yhteistyökumppani ja kiinteistösijoittamisen vahva asiantuntija Timo Rantalan mielenkiintoinen kirjoitus yhteiskuntakiinteistöistä alla. Suomen Kuntakiinteistöt Oy (SKK) on yrittäjävetoinen kiinteistökehitys yhtiö. Yhtiön liikeidea on kehittää, rakennuttaa, omistaa ja vuokrata kiinteistöjä. Asiakkaina yhtiöllä ovat yksityinen ja julkinen sektoriKirjoittaja Timo Rantala toimii tällä hetkellä Grannenfelt Finance oy:ssä ja auttaa pääsääntöisesti kiinteistö- ja rakennustoimialalla toimivia yrityksiä vieraan ja oman pääoman rahoituksessa. Timo on pitkän uransa aikana toiminut niin kiinteistökehitystehtävissä kuin eri johtotehtävissä kiinteistösijoittajana, josta mm. yli 20 vuotta hän vastasi Fennia -konsernin kiinteistöliiketoiminnasta sekä vaihtoehtorahastoista.
Yhteiskuntakiinteistöt sijoituskohteena
Ammattimaisten sijoittajien kiinnostus yhteiskuntakiinteistöihin on jatkunut voimakkaana jo useamman vuoden ajan. Vuotuiset transaktiot ko. kiinteistösegmentissä Suomessa ovat noin miljardin euron luokkaa. Sijoittajien kiinteistösalkussa on asuntojen, toimistojen ja liiketilojen jälkeen yhteiskuntakiinteistöt jo seuraavaksi suurin omaisuuserä. Taakse jäävät mm. tuotannolliset tilat, hotellit ja tonttisijoitukset.
Noin puolet ko. luokan tiloista ovat asumispalvelurakennuksia, kuten vanhusten hoivaan tehdyt tilat. Myös esimerkiksi päiväkoteja tehdään paljon yksityisomistukseen, joskin niihin sijoitetut miljoonat jäävät pienen yksikkökoon vuoksi vähäisemmiksi.
Yhteiskuntakiinteistöiksi määritellään ne kiinteistöt, joissa toimii julkisen sektorin järjestämisvastuulla olevia palveluita ja eri toimintoja. Näitä ovat mm. sosiaali- ja terveydenhuollon kiinteistöt ja päiväkodit, koulut sekä pelastustoimen, urheilun, kulttuurin ja muun julkisen sektorin tilat. Esimerkkeinä vaikkapa hoiva- ja päiväkodit, terveyskeskukset ja sairaalat, paloasemat, poliisilaitokset, uima- ja liikuntahallit, kirjastot jne. Näissä kiinteistöissä tuotettava palvelu rahoitetaan pääsääntöisesti verovaroilla, on sitten kysymyksessä suoraan valtio tai kunnat tai näiden omistama yhtiö vuokralaisena tai yksityinen operaattori, jolla on sopimus palveluiden tuottamisesta esim. kunnan kanssa.
Tilojen käyttö on tyypillisesti pysyvän luonteista. Tämän johdosta vuokrasopimukset ovatkin lyhyimmillään 10 vuoden pituisia, jopa 25 vuoden sopimuksetkaan eivät ole harvinaisia. Sijoittajaa houkutteleekin nimenomaan kassavirran varmuus. Pitkät sopimukset, varma vuokranmaksaja sekä inflaatiosuojaa tarjoava indeksisidonnaisuus. Kiinteistöt ovat myös myytävissä pitkään johtuen jäljellä olevasta pitkästä vuokrakaudesta.
Sijainti, sijainti ja sijainti
Kiinteistösijoittajan ensimmäinen perussääntö. Kansalaisia palvelevan luonteensa vuoksi yhteiskuntakiinteistöt sijaitsevat yleensä saavutettavuudeltaan hyvillä paikoilla, asumiskeskuksissa hyvien liikenneyhteyksien varrella. Vaikka vuokrasopimusten jatko onkin usein todennäköistä, tulee valveutuneen sijoittajan kuitenkin aina varautua siihen, että maailma muuttuu ja kiinteistö jää joskus tyhjäksi. Tätä varten on hyvä huomioida jo suunnittelu- ja rakentamisvaiheessa tilojen monikäyttöisyys ja muuntojoustavuus. Pienillä muutoksilla tilat taipuvat herkästi moneen käyttöön.
Mikäli kyseessä on täysin erikoistarpeeseen tehty rakennus, olisi hyvä esimerkiksi sen lunastamisesta tai muusta järjestelystä sopia jo vuokrasopimusta tehtäessä.
Voisi kuvitella, että mikäli Y- tai vastaavalla kaavalla olevalla tontilla sijaitseva kunnan käytössä ollut rakennus tulevaisuudessa jää tarpeettomaksi, suostunee kunta kaavoittamaan sen muuhun käyttöön mieluummin, kuin pitämään talon tyhjänä. Tämä taas luo erinomaiset mahdollisuudet jalostaa sijoitusta toiseen käyttöön ja mahdollisesti suurempaan rakennusoikeuteen. Aiemman hyvin saavutettavan palvelukiinteistön sijainti on varmaan myös kelpo asumiseen tai kaupalliseen käyttöön. Mutta tätä siis pitänee pohtia sitten joskus, kenties 2040 -luvulla tai myöhemmin…
Timo Rantala